A l’heure où un grand nombre de commerçants sont contraints de baisser le rideau, une question fait débat. Peut-on s’exonérer du paiement des loyers en invoquant la force majeure ?
Autant il est possible de garantir qu’à défaut de paiement des loyers pendant la crise que nous traversons, le propriétaire ne pourra pas mettre en œuvre la clause résolutoire. L’ordonnance du 20 mars 2020 protège le locataire sur ce point.
De même il est toujours possible d’obtenir des délais de paiement conformément au droit commun qui prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement allant jusqu’à 24 mois. On peut supposer que les juges seront particulièrement compréhensifs au regard des évènements.
En revanche l’exonération pure et simple des loyers en invoquant la force majeure est plus délicate.
L’article 1218 du code civil dispose qu’il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.
Le locataire pourrait invoquer qu’il ne peut plus disposer de son local conformément à la destination qui était prévue dans le bail commercial en raison de l’interdiction d’ouvrir son commerce, ce qui justifierait l’exonération des loyers durant la période de confinement.
La situation est inédite, le contentieux sera nourri et nous aurons des divergences d’interprétation des textes applicables au regard, tant des dispositions de l’article 1218 du Code Civil que de la portée de l’arrêté du 15 Mars 2020 et de l’ordonnance du 25 Mars 2020.
Chaque cas devra être apprécié au regard de l’activité exercée, des mesures exceptionnelles prises par le gouvernement et du bail commercial. Notre cabinet accompagne les entreprises, les commerçants et artisans pour demander une exonération, une suspension ou une négociation de leur loyer avec leur propriétaire.
Notre cabinet met à disposition une adresse mail dédiée pour répondre à vos questions relatives à la crise sanitaire : covid19@wilegal.fr